前言:銀發經濟邂逅度假需求——度假型養老

在經歷了第一代的政策型養老院模式、第二代的企業公寓型養老模式和第三代的社區型養老模式后,如今,我國的養老市場正處在一個百花齊放的時代。當銀發經濟邂逅了日益增長的度假需求后,度假型養老成為了養老地產與旅游地產融合的金礦。

綠維文旅提出了“度假型養老”的概念,是希望對度假與養老兩個市場的交融進行深度研究,把兩個服務產業進行整合,與房地產開發的快速回收模式結合,實現產業地產的融合發展以及產城一體化區域的綜合開發,為地產商轉型升級提供一個創新方向。

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  • 度假區與度假地產
  • 旅游運營與地產開發第26期
  • 旅游運營與地產開發第27期
林峰視點:中國已經進入養老時代,據預測,中國養老產業是一個數萬億元的大蛋糕,商機無限。另一方面,中國也已經進入了度假時代。55-75歲的健康老人,帶來了巨大的度假型養老需求。養老度假停留時間長,一般在2個月至半年之間,消費形式多元化,包括吃、住、玩、休閑、運動、養生、健康服務等等,帶動了旅游產業、養老產業、地產產業、健康產業等等一系列產業的發展。
概念:老齡時代遭遇度假時代催生度假型養老<< 詳細
>> 養老市場:2億人、上萬億元的大蛋糕

中國的養老產業養老消費群體人氣超旺,已經形成了一個上萬億元的市場大蛋糕,成為了當前經濟復蘇中的一大熱點投資領域。新時期我國的養老產業呈現出幾大趨勢:從消費者角度看,呈現出流動性,相當數量的中高收入老年人希望去環境更好、服務更為完善的旅游區養老;從開發個體看,呈現出開發生態化的趨勢;從商業模式看,開始有意識的向產業化轉型。

中國老齡化進程60歲以上人口越來越多

截止2013年底,我國60歲以上的老年人已達到2.02億,占全國總人口的14.9%
依據聯合國標準,當一個國家或地區60歲以上老年人口占總人口的10%,或65以上老年人口占總人口的7%,即視為進入老齡化社會

到21世紀中期,我國老年人口(60歲以上)將超過4億,占全國總人口的28%
2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時期,這一階段老年人口平均每10年提高3.99%

據統計,老齡化水平超過全國平均值的有上海(19.6%)、天津(15.68%)、北京(14.6%)、江蘇(13.75%)、浙江(13.18%)、重慶(12.84%)、遼寧(12.59%)、山東(12.31%)、四川(11.59%)、湖南(11.51%)和安徽(11.18%)等省市。老齡化成為不得不面對的現實

>> 度假市場:度假時代已經來臨

據國家旅游局統計,2013年休閑度假在整個旅游出行目的中所占的比例已經達到了26.64%,這一比例隨著生活水平的提高、國家政策的支持、消費觀念的成熟,還會逐年增大。目前,我國已經形了六大度假市場,其中銀發度假市場和帶薪度假市場在未來將成為度假市場中的主流。

我國已經形成的度假市場
兩個黃金周市場

14天時間,有多種業態參與,市場非常巨大

學生假期市場

以學生為主體構建的一個巨大的青年群體,并帶動家人,構成每年2—3個月的寒暑假度假市場

銀發度假市場

針對的是55-60歲之間的 "健康老人",這一年齡群體具備較強的度假購買能力,他們追求的是樂老生活,也就是綠維文旅所說的度假型養老,這個市場還在逐步擴張

帶薪度假市場

實際上,現在已經有部分行政事業機構、大型國有企業、事業單位、外資或合資企業在執行帶薪休假。廣州、深圳、上海、北京等發達地區的執行力度較高

自由職業者度假

中國現今就業群體中有20%-30%左右的人從事自由職業,時間比較自由,可以一邊工作一邊旅行

度假產業一體化市場

由一邊度假,一邊做商業培訓、創意性產業、服務產業的度假人群形成的度假與產業結合的市場,前景良好,尤其是對于云南和海南這樣的區域

>> 度假型養老:2+X+Y

度假型養老模式總結起來就是"2+X+Y"模式。"2"指的是養老核心產品和度假核心產品,主要是適合中老年消費者的主題地產和核心的軟件服務體系如藍卡等;"X"是養老配套; "Y"是度假配套等。










一個
平臺
搭建了高端養老群體的生活平臺。
讓傳統養老社區的配套成為"主套"、讓配套自我造血、讓消費拓展延伸,進而形成一個高端生活區、一個文化聚集區、一個局部的商業聚集區。
一個
市場
度假型養老成為高端度假區的又一重要機會市場。
度假型養老在旅游、養老、地產三個市場客戶群中,成功的聚合并切分出了一部分高端市場,既滿足了養老市場,又兼顧了開發商的利益,成為高端度假區可以輕松切入的一個盈利模塊。
一個
“港“
度假型養老社區成為都市人快、忙、亂生活中"離塵不離城"的"避風港"
度假型養老社區是都市人的"避風港",在喧囂的都市中營造出了一個"生產、生活、生態"的高端生態型循環型社區。
一道
曙光
度假型養老模式讓"鬼城"迎來新曙光。
度假型養老最大的價值就是給鬼城提供了一個"活力產業鏈"和更多的"活力人群",從而讓鬼城集聚人氣,形成商氣,帶動地氣。
一扇門
度假型養老模式為地產銷售開啟另外一扇"阿里巴巴"之門。
度假型養老模式讓傳統地產開始向功能化、綜合化、產業化的"都市旅游地產"轉型。通過創新的金融業態、互聯網智能化技術導入、主題景觀、主題養生等模塊的植入和再造,賦予了傳統地產更多的主題功能。
選址要點:度假型養老的三大選址條件 << 詳細
  • 氣候條件
  • 當一個項目所在區域每年的標準溫度和標準濕度天數超過200天時,這個區域就適合發展度假型養老項目。

  • 外部條件
  • 主要指的是本項目所在區域的外部硬件,主要包括區域的交通、經濟狀況、主導產業三個大項。

  • 養生條件
  • 養生要素中關鍵的就是兩個:Nature(自然)和Culture(文化)。山、水(大海和溫泉)、空氣、陽光四大要素俱全的自然環境上佳的區域是最適合打造度假型養老項目的區域。文化層面,各地都有自己獨特的文化類型,但對于養生養老項目來說,傳統的文化比如宗教類更有引爆意義。

開發路線圖:度假型養老開發的五大路線<< 詳細
01
避暑類度假型養老線路圖

主要針對一些避暑條件良好的區域以及長江沿岸各個"火爐"的避暑需求而圈定的度假型養老區域。

02
避寒類度假型養老線路圖

針對東北區域的避寒需求而圈定的度假型養老區域,主要指的是廣西、云南、福建、廣東等熱帶及亞熱帶部分地區。

03
生態類度假型養老線路圖

具有良好微氣候的區域,主要指的是云南和黔西區域。云南的昆明、普洱、大理、曲靖都是養生養老的好地方,和云南毗鄰的黔西區域如黔西南和安順也適合發展度假型養老項目。

04
城郊類度假型養老線路圖

城郊主要指的是那些適合養生養老的城市郊區,國家最新評定的中國十大養老城市主要有——成都、昆明、上海、大連、海口、蘇州、青島、煙臺、珠海、廈門

05
康療類度假型養老線路圖

主要是指依托特色養生資源打造的度假型養老項目,最具代表性的特色資源是溫泉。除了溫泉資源外,其他特色養生養老資源也可以成為度假型養老的有力支撐,如山東沿海城市的道教文化、廣西巴馬的礦泉、湯崗子泥療等。

規劃要點 << 詳細
>> 一個本質:養生養老綜合體

度假型養老是以生態資源為基礎、以養生養老為根本、以休閑度假功能為主導、以綜合開發為手段、以旅游地產產品為核心、以高品質服務為保障的養生養老綜合體。

基礎
以生態為基礎

優質的資源是度假型養老項目打造的前提

泛資源如何轉化成
具有吸引力的產品
是其核心指向

根本
以養生養老為根本

養老是度假化養老的根本宗旨

僅僅做養老,不利于商業模式的優化,由養老衍生養生、由養生延伸至養心

主導
以休閑度假功能為主導

融合觀光、游樂、運動、度假、體驗、居住等多種旅游功能

并不是各功能的簡單大糅合,而是側重打造其中某一項或幾項功能

手段
以綜合開發為手段

土地的綜合開發
產業的綜合發展
功能的綜合配置
配套的綜合建設
目標的綜合打造

核心
以旅游地產產品為核心

兩個相對獨立的板塊:養老地產和度假地產。

包括度假酒店地產、休閑商業地產(商街)、休閑住宅地產三大核心類別,及其他特色主題地產如創意地產

保障
以高品質服務為保障

必須擁有超越一般景區和養老社區的較高品質的服務(包括旅游服務與公共服務)作為保障

>> 兩個結構:度假和養老

度假和養老兩個結構板塊既相互獨立,又彼此交融。度假型養老項目把傳統的養老社區項目的休閑板塊進行了專業化的系統升級,使其不但成為養老板塊的必要配套,而且成為可以獨立運營的盈利模塊,成為養老社區和外界溝通的最主要路徑,成為保證養老社區活力的源泉。

>> 三個主題:養生、養老、養心
  • 養顏、養情、養味、養身、養型、養趣
  • 藝術化人、中醫固本、耆儒碩德、道法自然、禪境圓融、茶語人生
  • 專業化居住中心、服務管理中心、健康管理中心、 文化教育中心、商業娛樂中心、藍卡等軟性配套

養生

養老

養心

>> 四大配套

養老專項配套:居住中心、服務管理中心、健康護理中心、文化教育中心如老年大學等、商業娛樂中心;

度假配套:主題會所區、主題娛樂區、主題會議區、主題療養區;

旅游配套:主題景觀區(標志性景觀)、特色購物區(風情街);

休閑配套:家庭休閑莊園、家庭農莊和科普教育等

>> 五大產品

養老公寓、度假住宅、休閑街區、產權酒店、養療會所

>> 六大植入

文化植入、金融產品植入、互聯網智能化技術植入、環保技術植入、健康產業鏈導入(如藍卡)、會員模式導入(會所經濟)

開發運營要點:四大運營策略 << 詳細
  • 產業整合——度假+
    養老+地產+金融
  • 運營整合
  • 度假養老聯盟
  • 全國度假養老投資基金

傳統的養老社區的會員制局限性太強,度假型養老通過產業化的運營,消費群更為廣泛,觸角更長,所以會員制的威力更大,將成為一種重要的運營手法。

針對老年人的養老地產、針對家庭型的度假公寓、老年人和家庭型通用的度假別墅和針對觀光型的風情商業客棧或產權酒店,最終通過多途徑運營,提高收益率,降低運營風險。

綠維文旅依托十多年積累的開發經驗和客戶資源,擬發起面對市場開發主體的國際化度假養老聯盟,真誠尋找合作伙伴。

面對度假型養老的大潮,綠維文旅果斷抓住市場機遇,積極籌備并擬發起"全國度假養老投資基金",本基金將通過地產、金融、旅游、養老產業的四大跨界資源整合,建立面對全國的度假型養老連鎖機構。依托投資人的各自優勢,揚長避短,各取所需,建立信息共享機制,搭建全國性的客戶資源平臺,為投資人分享中國度假養老產業盛宴提供優質投資機會,真誠期待各合作伙伴的加盟。

養老地產政策:政策利好 多地扶持<< 詳細
>> 政策梳理 >> 專家觀點
關于加快發展養老服務業的若干意見 2014,養老地產政策落地關鍵年
關于鼓勵和引導民間資本進入養老服務領域的實施意見 養老地產求突破 別把旅游地產等同養老地產
深化改革加快發展養老服務業的任務措施 養老地產前景廣闊 政策扶持尚待加力
養老服務設施用地指導意見 老年旅游逐漸被旅游市場重視 產品形成四大的特色
中華人民共和國老年人權益保障法 李立國:養老地產不能納入養老機構設立許可范圍
養老機構管理辦法 竇玉沛:養老服務要解決6道難題
北京市人民政府關于加快推進養老服務業發展的意見 人民日報:養老產業充滿想象,積極發展公建民營模式
上海市養老機構條例 養老全產業鏈主體已就位,資金仍觀望政策落地
綠維研究 << 詳細
度假型養老模式 泛養老產業集群引導的區域綜合開發新模式
度假時代下的養生養老產業市場需求分析模型構建 度假與養老時代同步來臨
度假生活方式與度假消費結構分析 從療養院到度假酒店的升級模式
養老案例<< 詳細
>> 綠維文旅經典案例
彭祖養生地 花都不老泉-河南鄢陵科學養老示范基地修建性詳細規劃
項目概述: 鄢陵歷史悠久,文化燦爛,各種養生資源豐富,被譽為"中國花木第一縣"。 整體來看,規劃地生態環境良好,養生資源豐富(糧食和藥材豐富), 更有未來的引黃調蓄工程來強化本項目的生態環境。面對良好的發展機遇,甲方委托我院進行養老示范基地修規的編制。
核心思路: 依靠彭祖養生文化的挖掘,將鄢陵從一個花木之鄉提升到養生之都。大家都在挖掘花木資源的時候,我們創造性地植入了一個產業的概念,達到生態幸福城鄉的提升、資源優勢往產業優勢的提升、生態資源往文化的提升、生態改善到養生之都的提升,打造我國首個養生型養老產業示范區,從而突 出重圍,搶占制高點。【詳細】
  • 鳥瞰圖

  • 景觀軸線

  • 局部效果圖

度假型養老模式下的普洱"國際養生城"打造策略
項目概述: 普洱作為中國西南邊陲的內陸型城市,由于受自然及交通條件的影響保存了完整的生態系統,形成了全年適合度假的氣候條件。如何整合普洱市區位、資源、產業優勢,推進普洱國際旅游目的地和普洱國際性旅游度假休閑養生的同步建設,推進普洱以旅游、養生為主導的生 物產業和綠色經濟發展,是普洱泛旅游發展中要解決的核心問題。
核心思路: 綠維文旅從城市發展的大背景入手,充分發揮城市作為旅游要素集中地和旅游效益最大產生地,以及旅游產業、休閑養生產業在推進新型城市化建設 中的特色帶動作用,創建"低緯度內陸綜合型養生度假旅游城市" 開發模式,構建以旅游度假、休閑養生為主導的產業格局,帶動相關產業互動發 展,全面完善養生旅游城市、養生城鎮、養生特色村及養生度假綜合體等旅游產業要素,打造具有國際性吸引力的養生旅游品牌。【詳細】
  • 咖啡驛鳥瞰圖

  • 茶馬驛鳥瞰圖

  • 白鷺湖鳥瞰圖

>> 國內外經典案例
  • 美國佛羅里達太陽城
    —— 聞名世界的最為成熟的養老社區典范
    美國較大的老年社區之一,規模定位為"微型城市";
    建筑規劃完全按照老年人的需求設計;
    擁有多種住宅產品;
    配有多樣的休閑設施;
    設有完備的醫療設施
  • 日本港北新城
    —— 電器化、自動化、鑲嵌式的養老住宅
    老年人住宅產品與其他租售性住宅產品混合設計;
    技術和電器化程度高,老齡人可實現自助和自理;
    配套完善,擁有博物館、交際俱樂部、成人大學、高爾夫、工藝制作等等;
    細節處理非常到位,比如玄關加扶手、臥室采用推拉門、洗手盆可升降。
  • 荷蘭弗萊德里克斯堡老年公寓
    —— 注重老年人"身心合一"的養老社區
    城市意味、社區功能和生態目標的集合處理,解決了獨立居住與方便交流的矛盾;
    具有22 個相互連接的獨立單元,都配有起居室、書房、陽臺等;
    配備了完善的室內泳池、健身中心、客房等設施。
  • 北京太陽城老年公寓
    —— 國內首家示范性大型老年居住社區
    位于著名的小湯山療養區,國內首家示范性大型老年居住社區;
    具有完善的體現新世紀時尚的服務設施;
    創造"貼近自然"、舒適便利的居住環境;
    為老年人提供多層次的"交往空間";
    采取"車走周邊,人在中間"的安全的交通模式;
    選用成熟的先進產品和成套技術,并精心設計細部空間及構造。
  • 臺灣長庚養生文化村
    ——"社區+醫院+地產"的高級養老社區
    在厚實的醫療基礎上,以"連續性照護退休社區"型態開國內先例;
    整體景觀環境優美,休閑活動種類繁多
    公共設施方面,既有步行和自行車道,健身室等活動區又有種植區;
    為身體健康、樂于工作的老人,提供有償工作崗位;
    五大重點:建立健康醫療、完整的硬件設施、服務措施、協助財務規劃、社區參與。
  • 上海綠地21城孝賢坊
    —— 本地養老的典型案例
    智能化、多功能、綜合性的大規模養生養老社區;
    周邊的酒店、餐飲、超市、圖書館、休閑廣場等配套設施齊全;
    戶型設計針對老年群體特殊生理和心理需求,非常靈活;
    提供定期體檢、上門就診服務等特色醫療服務;
    實現管家服務,緊急呼救服務、專業護理服務。
旅游引導的新型城鎮化
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