以水為魂、整合天津旅游——天津近期重點開發項目策劃國際競標第一名

2012-03-24 綠維創景 林峰 楊光 標簽:

      

2005年底,天津市規劃局進行國際招標,對天津八座大型水庫湖泊進行整合策劃,題目為《天津市重點旅游區近期開發總體策劃》,初選后,有四家規劃機構入圍競爭。近日,招標機構公布結果,北京綠維創景規劃設計院獲國際競標第一名。下面,就該競標方案進行具體剖析。(有關旅游房地產規劃設計項目的相關案例詳見旅游運營網

1、天津旅游局需求

天津規劃局需求1:將位置分散、特點不一且區位關系等各方面差異都很大的八個湖作為天津近期旅游開發的重點項目,形成了一種比較難以整合的資源狀況,如何解決這個問題實際上是非常困難的,對參與競標的這四家單位來說都是一個不小的挑戰。

天津規劃局需求2:八個重點旅游區基本上都以水庫形態呈現,要求策劃不能縮小水面面積,不能減少水庫容量,現場考察之后,綠維創景發現有些地方的資源格局尤其是水陸格局非常不利于進行旅游開發。

綠維創景策劃思路:怎樣有效地把這八個項目區整合到一個共同的主題、共同的核心吸引力之下,一起構架天津市重點開發的品牌和整體開發的理念,成為這個項目策劃的關鍵問題。反之,如果不能把這八個旅游區整合到一個共同的結構、一個共同的品牌當中來,讓它們處于一種比較淺層次的聯系狀態下,相互之間無關或者關系非常小,那么這個策劃就有可能失敗。

2、求解:以水為魂,整合天津旅游

綠維創景首先思考天津市整體旅游應該如何發展,應該如何把握天津旅游的整體定位。有了這個整體的把握,項目組才能合理地思考重點旅游區的近期開發。因此,天津市旅游的整體發展成為了項目組必須研究的一個課題,綠維創景《天津旅游的總體定位與發展戰略》專題研究提出:

天津旅游總體定位:北國休閑水都;

目標定位:中國休閑旅游目的地、北方水休閑勝地、京津冀休閑旅游中心;

天津旅游的形象口號:北國水都?天下樂津;

天津八樂:逗樂天津、娛樂天津;游樂天津、玩樂天津;康樂天津、享樂天津;歡樂天津、同樂天津。

著眼于天津市整體的旅游發展戰略,通過資源、市場等多方面、系統的旅游綜合研究,項目組發現了“水”對天津的重要性和特殊性。天津的水資源非常豐富,常說的“九河下梢”等就說明了水在天津自然地理、人文歷史、社會中的重要地位,這對旅游發展來說非常有利。為了更深一步挖掘水資源與天津的關系,項目組作了《天津及其周邊水資源專題研究報告》,得出一個結論:即天津擁有非常豐富的地上、地下水資源、地熱資源,還有非常悠久豐富的水文化。

3、綠維創景專家透視

山水旅游已經成為中國旅游發展市場接受度最高、最受市場追捧的產品形態。(詳見林峰博士2006年8月7日發表在中國旅游報上的《市場寵兒――山水生態休閑》)以水資源為依托,項目組對天津旅游進一步思考,就形成了“北國休閑水都”的總體定位――一個在資源與市場整合中推導形成的結論。

為了進一步明確北國水都的形態、風貌,項目組作了《“江南水鄉”與“北國水鄉”的差異性對比專題研究報告》;通過這種對比,借力江南水鄉,可以打造一個具有國際吸引力的新品牌――北國水鄉。為了具體地操作、實現這個品牌,必須研究以水為基礎的游憩方式,為此,項目組系統研究了全球的水休閑模式,形成了《國際國內水休閑游樂專題研究報告》,收羅了國內外幾乎所有的具有市場吸引力的水休閑娛樂方式。

由此,天津旅游發展的整體架構搭建完成:

北國休閑水都=水城+水鄉+水景區+海濱+水鎮

“北國休閑水都”是一個建設旅游目的地的系統工程:其一期工程(2006-2010年),就是“北國水鄉?津味八品”工程,即本項目策劃的八大重點旅游區的有效整合。這樣,八個看上去互不關聯的同質性湖泊,在“北國水鄉?津衛(味)八品” 工程結構中,成為天津旅游目的地建設的品牌核心。“北國水鄉”,把八大湖整合到一個品牌上;“津衛(味)八品”,形成一湖一品的產品差異,形成獨特又互補的完美組合。

在分析了八大旅游區的共同特征之后,項目組重點挖掘其差異性,使每個湖都具有獨特的魅力,提出了“休閑勝景?一湖一品”的產品設計原則。“休閑”代表功能,“一湖一品”表現了其產品差異性,最終形成了“津衛(味)八品”的總體定位和產品序列。

這個序列中,又有層次與重點,形成了“一個龍頭、三大精品、四大特色旅游區”的系統構架,每個湖都有自己的定位、主體功能和產品構成,都非常好的結合了天津市旅游的整體發展和自身資源的特色。

經過以上的思考、研究和策劃過程,綠維創景最終明確了八大旅游區應如何形成一個統一的品牌,應怎樣形成一個具有內部差異性的、豐滿的、系統的結構。

4、經典啟示:

1)獨特吸引力與品牌提煉,是旅游策劃規劃的核心技能。本項目對“北國水鄉”的提煉,是以資源挖掘、市場趨勢分析、文化差異探索、游憩模式創新、風貌景觀創意五個方面深度研究為前提,站在天津旅游目的地建設的高度上,實施系統整合的結果。

2)大膽創新水域水岸景觀結構,突破水利形態局限,形成水庫旅游的新模式。八個湖區基本上都是以前的農業水庫,與需要作為景觀的旅游區差別很大,水面與水岸的互動關系是其中最大的一個可以調整、可以操作的方面。在保證每個湖的水面面積、庫容量不變的前提下,綠維創景大膽地改變了水面與陸地的結構,形成了多個水中島、半島,以及其它的一些水陸交叉的結構區。比如在銀河景區,綠維創景打造出了“水鄉大觀園”、“天津EOD”這樣的產品和功能,形成了大量的延伸到水中的陸地,從而形成了“水鄉園林”這樣的格局,甚至形成了生態辦公區這樣的旅游、商業房地產類型。

3)泛旅游產業鏈接互動理念的有效貫徹,是項目成功的重要因素。綠維創景方案深度結合泛旅游產業(康體、會展、娛樂、博彩、農業等),系統整合天津旅游資源與城市發展,力求使本項目成為龍頭,產生典型示范與龍頭帶動作用;特別強調把旅游產業與城市化發展及其他產業發展結合起來:各個項目都結合了旅游城鎮化發展、步行街區、生態人居社區、度假房地產等;這是綠維創景泛旅游產業鏈接互動理念有效貫徹的結果。

4)旅游城市經營與旅游房地產開發理念的深度應用。本項目是以旅游休閑產業為主導和城市建設相結合的一類項目。這些旅游區有一個共同的特點,就是均處于天津與城市可以互動的建設性區域,特別是團泊洼、官港、鴨淀、銀河、東嘴、天嘉湖等至少六個區,都是處于城市發展的建設性區域。而綠維創景依托于獨特的旅游城市經營模式,給出的解決方案均充分考慮依托于旅游休閑產業形成城市建設的快速發展,以城市經營的手法推動土地增值,達到良性經營的效果。


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